• امروز : جمعه - ۱۴ بهمن - ۱۴۰۱
  • برابر با : 13 - رجب - 1444
  • برابر با : Friday - 3 February - 2023
0
وضع مسکن در محلات بسامان نیست؛

قیمت‌ها سخن می‌گویند

  • کد خبر : 55840
  • ۱۱ دی ۱۴۰۱ - ۱۲:۰۹
قیمت‌ها سخن می‌گویند
مسکن از نیازهای اولیه و پایه ای هر خانواده‌ای است و مشکل مسکن در ایران از آن گره های کور است که تاکنون هیچیک از دولت ها علیرغم سیاست های خاص و منابع مالی فراوانی که در این حوزه صرف کردند نتوانستند آنرا باز کنند.

شاید بتوان ادعا کرد که بخش مهمی از مشکل جمعیت در ایران هم از ناتوانی جوانان در تامین این نیاز اساسی آب می خورد، با نبود سرپناه یا ناتوانی در تامین آن، ازدواجی انجام نمی‌شود، خانواده ای شکل نمی گیرد و فرزند یا فرزندانی متولد نمی شوند.

از خرید مسکن که بویژه در شرایط اقتصادی موجود، رویایی غیرقابل دستیابی است بگذریم، یافتن مسکن اجاره ای متناسب با توان مالی از یک سو و سازگاری با شرایط تمدید اجاره از سوی دیگر، مسئله‌ای است که همواره امنیت روانی خانواده های اجاره‌نشین‌ را تهدید کرده و به آن ضربه های مهلک می زند.

گودالی که درآمد خانوارها را می‌بلعد

مسکن درصد زیادی از درآمد و پس‌انداز خانواده‌ها را به خود اختصاص داده و هرساله این درصد افزایش می‌یابد. یکی از مهم‌ترین وظایف دولت‌ها، تامین مسکن یا سیاست‌گذاری مناسب در این زمینه است چنانکه در اصل سی و یکم قانون اساسی آمده است: “داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.” اما پس از گذشت سال‌ها، به جز سیاست‌های موقتی و کم‌بازده، شاهد اقدام موثری در این زمینه نبوده‌ایم.

سنگینی بحران افزایش قیمت مسکن بر دوش مردم محلات

مسئله مسکن در شهرستان محلات نیز به یک معضل بزرگ برای خانواده‌ها تبدیل شده و جهش چندباره قیمت‌ها در سال‌های اخیر، این بحران را تشدید کرده‌است. این جهش چنان شدید است که با هزینه‌ای که چهار سال پیش می‌شد نسبت به خرید یک واحد مسکونی در این شهر اقدام کرد، اکنون امکان اجاره آن واحد نیز مهیا نیست. به عنوان مثال، واحدی که در ابتدای تیرماه متری ۱۵ میلیون تومان خریداری شده بود، در ابتدای دی‌ماه متری ۲۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شد که نشان‌دهنده افزایش بیش از ۳۰ درصدی تنها در عرض ۶ ماه است. این در حالی است که افزایش درآمد خانواده‌ها، هرساله فاصله بیشتری با این شیب تند رشد قیمت پیدا می‌کند.

قیمت‌ها سخن می گویند

مشاهدات میدانی خبرنگار ایسنا نشان می‌دهد، هزینه رهن یک واحد آپارتمان به ازای هر مترمربع به طور متوسط، از ۲ میلیون تومان در مناطقی مانند مسکن مهر آغاز می‌شود و بسته به امکانات، موقعیت و سال ساخت آن واحد، تا ۳ الی ۳.۵ میلیون تومان می‌رسد. قیمت هر مترمربع زمین در بافت فرسوده مرکز شهر(محله زیر) حدود ۷ میلیون تومان، خیابان اصلی جمهوری در حدود ۲۰ میلیون تومان، مناطق پایین و کم برخوردارتر شهر از ۵ الی ۷ میلیون تومان، سایر نقاط شهر از ۷ الی ۱۵ میلیون تومان و سرچشمه تا ۳۰ میلیون تومان معامله می‌شود.

بر اساس اظهارات آژانس‌های املاک سطح شهر، قیمت هر مترمربع آپارتمان از ۹ میلیون تومان در مسکن مهر آغاز و تا ۲۰ الی ۲۵ میلیون تومان (واحد نوساز) در برخی مناطق شهر، متغیر است. قیمت آپارتمان در سرچشمه از ۲۰ میلیون تومان تا ۳۰ میلیون تومان (واحد نوساز) در هر مترمربع در نوسان است.

قیمت خرید مغازه در کنار خیابان‌های اصلی شهر از ۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع آغاز می شود و تا ۳۰۰ میلیون تومان در میدان مرکزی شهر، ادامه دارد. هزینه اجاره مغازه با توجه به رکود کسب و کار، بیشتر به صورت توافقی تعیین می‌شود، اما به عنوان مثال، یک مغازه ۸۰ متری در یکی از خیابان‌های اصلی شهر با مبلغ ۳۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه ۶ میلیون تومان، اجاره داده شده است.

بر اساس اظهارات سازندگان ساختمان، با توجه به افزایش قیمت اخیر مواد اولیه ساختمانی و در صدر آن، فوم، میلگرد و پروفیل که بیشترین افزایش قیمت را داشته اند، هزینه تمام‌شده ساخت یک واحد آپارتمان در ساختمانی با تراکم بالای ۴ واحد، بدون احتساب هزینه زمین، در حدود ۱۲ میلیون تومان برآورد می‌شود.

روستاها هم بی‌نصیب نمانده‌اند/خطر بیخ گوش باغات

این افزایش قیمت، روستاها را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است، به طوری که در روستاهای محلات نیز شاهد افزایش چند برابری قیمت زمین هستیم. هر مترمربع زمین در نخجیروان (در فاصله ۱۷ کیلومتری محلات) و باقرآباد(در فاصله ۱۰ کیلومتری محلات) از یک تا دو میلیون تومان معامله می‌شود و در بخشی از روستای امرآباد که در آن ویلاسازی صورت می‌گیرد، بیشتر از دو میلیون تومان نیز خرید و فروش می‌شود.

در صورت ادامه این روند، نابودی باغات روستاها و تبدیل آن به ساختمان در آینده‌ای نزدیک، دور از انتظار نیست. افزایش قیمت زمین، برخی خانواده‌ها را به سمت روستاها سوق داده است که به علت فراهم نبودن زیرساخت‌های کافی و در کنار آن، عدم تناسب فرهنگی، مشکلاتی را ایجاد کرده است.

خورهه در آستانه تبدیل شدن به شهرکی ویلایی!

آب و هوای مناسب روستاهای محلات، پدیده ویلاسازی را در آنها افزایش و چهره روستاها را تغییر داده است و این مسئله نیز یکی از عوامل افزایش قیمت زمین در روستاهاست. دهستان خورهه در ۴۰ کیلومتری محلات که یکی از باکیفیت‌ترین انارهای کشور در آن تولید می‌شود، کم کم چهره روستایی خود را از دست داده و در آستانه تبدیل به شهرکی ویلایی است.

شمشیر دو لبه صنعتی شدن/ساکنان بومی محلات، قربانی ثروت دلالان سنگ

کارشناسان دلایل زیادی را برای این مسئله ذکر می‌کنند که صنعتی شدن شهر محلات در صدر آن قرار دارد. علی‌رغم اظهار مدیران صنعت سنگ محلات مبنی بر تلاش برای جلوگیری از آثار مخرب فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی این صنعت در محلات، بوضوح شاهد این تاثیرگذاری هستیم.

چرخه اقتصادی پرسود ناشی از تجارت کارخانجات سنگ و بویژه معادن، در کنار آب و هوای مناسب محلات، سرمایه‌های زیادی را به منطقه سوق داده است. برخی مردم معتقدند دلالان یا خریداران سنگ که مشتری ثابت سنگ هستند و از پشتوانه مالی خوبی برخوردارند، با هر قیمتی خریدار واحدی برای استراحت، تفریح یا اسکان موقت هستند.

بنگاه‌های معاملات ملکی و فروشندگان نیز تمایل دارند با همین قشر از خریداران معامله کنند زیرا در برابر کمیسیون بنگاه یا قیمت اعلامی، مقاومتی ندارند. واحدهایی از این دست بسیارند و کم و بیش در مجتمع‌های آپارتمانی شاهد واحدهایی هستیم که فقط در ایام تعطیلات مورد استفاده قرار می‌گیرد.

تفاوت فاقد توجیه قیمت مواد اولیه

قیمت مواد اولیه نیز از عوامل افزایش قیمت تمام شده ساختمان است. قیمت تجهیزات و لوازم ساختمانی در محلات مانند بسیاری از مواد خوراکی، مصرفی، پوشاک و لوازم خانگی، نسبت به شهرهای اطراف بالاتر است. به همین دلیل برخی از انبوه‌سازان، مواد مورد نیاز خود را از تهران یا اصفهان خریداری می‌کنند. به طور مثال، یک مترمربع ام‌دی‌اف دو طرف سفید در محلات در آذرماه به طور متوسط ۴۵۰ هزار تومان بود در حالیکه در یکی از شهرهای همجوار با فاصله کمتر از ۵۰ کیلومتر، حدود ۲۵۰ هزار تومان به فروش می‌رسید.

هزینه‌های کارگری و پیمان‌کاری در محلات نیز نسبت به شهرهای اطراف بالاتر است. سرازیر شدن کارگران، استاد کاران و فعالان تاسیسات و سایر امور فنی ساختمان از شهرها و استان‌های اطراف به محلات نیز شاهدی بر این امر است. البته برخی از این فعالان معتقدند که کارگران اتباع بازار کار را با قیمت بسیار پایین‌تر، از آنها گرفته‌اند و علی‌رغم ممنوعه بودن شهرستان محلات برای حضور اتباع افغانستان، بسیاری از پیمان‌کاران به استفاده از آنها تمایل دارند چراکه طبیعتا مسئولیتی در قبال اتباع غیرقانونی ندارند.

بازار کم رونق ساخت و ساز و توقف عرضه مسکن موجود به بازار

مشاهدات نشان می‌دهد که متوسط ساخت و ساز در سطح شهر نسبت به گذشته کاهش چشمگیری یافته است و این مسئله نیز می‌تواند از دلایل افزایش بهای تمام شده مسکن باشد. یکی از دلایل کاهش ساخت و ساز در شهر، کمبود زمین مناسب بخصوص در هسته مرکزی آن است که سازندگان را به سمت تخریب بناهای قدیمی سوق می‌دهد. البته به نظر نمی‌رسد در سطح شهر مشکل کمبود آپارتمان مسکونی برای اجاره یا فروش در شهر وجود داشته باشد، اما این واحدها به طور مناسب در بازار عرضه نمی‌شوند.

قابل پیش‌بینی نبودن وضعیت اقتصادی کشور و تلاطم بازار ارز و طلا باعث شده است برخی مالکان و تولیدکنندگان عمده مسکن به منظور کسب سود بیشتر یا حفظ سرمایه، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کنند که لازم است مسئولین به این مسئله توجه بیشتر کنند چرا که می‌توان آن را مصداق احتکار دانست.

مالیات بر مسکن خالی، از حرف تا عمل

انتظار اثربخشی طرح مالیات بر مسکن خالی، فارغ از اجرایی شدن یا نشدن، چندان مثمر ثمر نخواهد بود چرا که با توجه به روند افزایش بهای مسکن، سود یکساله مسکن بسیار فراتر از مالیات اعمال شده بر آن خواهد بود. ناگفته نماند که این طرح برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در نظر گرفته شده است.

غوغای دلالان در بازار مسکن

در کنار تمام این موارد، مسئله‌ای نهفته است که توجهی به آن نمی‌شود یا به بیان دیگر می‌توان گفت که کمتر به آن پرداخته می شود! و آن هم دلالی مسکن است. مشاهدات میدانی خبرنگار ایسنا حاکی از وجود افرادی است که تعداد بسیار زیادی آپارتمان، از نوساز تا ساختمان‌های ۱۵ ساله، در مناطق پایین‌ تا بالای شهر، پیش فروش و نیمه‌ساخت و با متراژهای پایین تا بالاتر از ۱۵۰ متر مربع را خریداری کرده‌اند و پس از گذشت چندماه، با افزایش قیمت دستوری و نه قیمت‌گذاری بازار، آن را به فروش می‌رسانند.

نمونه عینی این مسئله را در محلات می توان پیدا کرد و همکاری برخی بنگاه‌های املاک با این افراد که تنها با هدف سود بیشتر و طی کردن یک شبه ره صدساله، پای در گلوی مردم می‌گذارند و با همراهی این افراد، بازار آشفته مسکن را بیشتر به هم می‌ریزند، نیز جالب توجه است. چرا که سودجویی چند نفر موجب اختلال در بازار مسکن شده و معیشت بسیاری از مردم شهر را به خطر می‌اندازد.

خرید عمده ملک!/حق کمیسیونی که بنگاه‌ها را وسوسه می‌کند

نجمه میرزابیگی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با ایسنا درباره بالا بودن قیمت زمین و مسکن نسبت به شهرهای اطراف، گفت: قیمت تمام اقلام در محلات نسبت به سایر شهرها بالاتر است و علت این مسئله را حضور پررنگ قشر پردرآمد در شهر عنوان می‌کنند.

وی با تایید حضور افرادی که به صورت عمده نسبت به خرید ملک اقدام می‌کنند، گفت: اتحادیه ‌روی بنگاه‌ها نظارت دارد، اما زمانی که حق کمیسیون خوبی از طرف این افراد به بنگاه‌ها داده می‌شود، نمی‌توانند از آن صرف نظر کنند. بازدید از بنگاه‌ها صورت گرفته و تعدادی نیز به خاطر عدم درج حق کمیسیون در قرارداد یا اخذ کمیسیون مازاد بر تعرفه، جریمه شده‌اند اما گاهی اوقات مشاورین املاک برخی قولنامه‌های خود را در اختیار ما قرار نمی‌دهند.

وی افزود: عدم نصب تعرفه کمیسیون در معرض دید، تخلف محسوب می‌شود و جریمه آن در حدود ۲ میلیون تومان است. در صورت دریافت حق کمیسیون بیش از مقدار مشخص، حداقل جریمه از ۱۸ میلیون تومان آغاز می‌شود.

طرح‌های مسکن دولتی، شاید وقتی دیگر!

سید علی بهشتی، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان محلات نیز در گفت و گو با ایسنا اظهار کرد: از بین متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن(طرح حمایتی مسکن دولت سابق) ۳۸۰ نفر که فرم جیم آنها سبز بود و ۴۰ میلیون را به حساب واریز کرده بودند، واجد شرایط دریافت زمین تشخیص داده شدند که با توجه به تخصیص ۱۵ قطعه زمین، ۹۴ نفر از طریق قرعه کشی صورت گرفته در سال ۹۹، در فاز اول برگزیده شدند و زمین‌ها برای ساخت در اختیار آنها قرار گرفت.

وی افزود: مقرر شد تامین زمین برای باقیمانده متقاضیان از طریق راه و شهرسازی صورت بگیرد که پیش از آغاز سال تحویل داده شد و اکنون در مراحل ابتدایی مانند تایید نقشه است.

بهشتی ادامه داد: به دلیل اینکه فاز یک(ساخت بنا توسط خود متقاضیان) موفق نبود، قرار شد فاز ۲ توسط خود بنیاد مسکن ساخته شود. از آنجا که در ادامه راه ۴۴ نفر از متقاضیان انصراف دادند، فاز ۲ برای ۲۴۰ الی ۲۵۰ نفر احداث خواهد شد.

رئیس بنیاد مسکن شهرستان محلات با تشریح مراحل اداری فاز دوم گفت: پیش‌بینی شده بود ساختمان‌ها به صورت ۸ واحدی و ۴ طبقه روی پیلوت و با مساحت ۹۰ الی ۱۰۰ متر احداث شود اما به دلیل اینکه جانمایی پارکینگ‌ها به درستی انجام نشده بود، نقشه جدیدی طراحی شد که در آن با ایجاد شکستگی در بنا، پارکینگ‌ها جلوتر از بنا آمده بود که مورد تایید تهران قرار نگرفت. در ادامه، پیشنهاد تبدیل واحدها از ۴ به ۳ طبقه از طرف راه و شهرسازی تایید نشد.

وی ادامه داد: مقرر شد، بنا در مرکز زمین قرار گرفته و از دو طرف ساختمان، ورودی پارکینگ تعبیه شود که این طرح هم مورد تایید شهرداری قرار نگرفت تا در نهایت درخواست به کمیسیون ماده ۵ استان برای بررسی ارسال شود، همچنین بخشی از تاخیر پیش آمده در فاز دوم مربوط به طی مراحل الحاق زمین به طرح جامع شهری محلات بود که این اتفاق در ایام عید رخ داد.

طرح نهضت ملی مسکن، چیزی نزدیک به صفر

بهشتی در ارتباط با طرح نهضت ملی مسکن که توسط دولت سیزدهم مطرح شده است، گفت: در این طرح حدود ۱۱۰۰ نفر ثبت نام کرده‌اند اما تاکنون زمین به ما تحویل داده نشده است. البته درخواست کرده‌ایم که زمین‌ها از طرف استان تحویل گرفته شود اما اعلام شده به منظور جلوگیری از تداخل امور با فاز دوم طرح اقدام ملی مسکن، تا تعیین تکلیف و شروع به کار فاز دو صبر کنیم.

وی درباره جانمایی این طرح‌ها افزود: فاز اول طرح اقدام ملی مسکن در کنار منطقه مسکن مهر (شهرک امام رضا)، فاز دوم، پشت اداره هواشناسی و طرح نهضت ملی مسکن نیز در ادامه آن قرار دارد.

مردم چه می‌خواهند؟

محلات را از بیرون که نگاه می کنی، شهرستان ثروتمندی به نظر می رسد، منطقه ای چند هزار ساله، مملو از معادن کمیاب ترین سنگ های تزئینی و ساختمانی دنیا، سرشار از جاذبه های گردشگری مشهور طبیعی و تاریخی، لبریز از تولید گل و دیگر محصولات کشاورزی همچون ماهیان زینتی، محصولات کنجدی، محصولات باغی و …، اما در این خصوص که توزیع ثروت در این شهرستان چگونه صورت گرفته یا بهره مندی اقشار مختلف در حوزه نیازهای اولیه زندگی در این شهرستان چگونه است سوال مهمی است که آمار درستی در این خصوص در دست نیست.

مثلا اینکه چه تعداد از اجاره نشین های این شهر توانسته اند با استفاده از طرح های مسکن در سال های گذشته خانه دار شوند یا اینکه چه تعداد از خانه های ساخته شده در طرح های مسکن دولتی را آنهایی خریدند که دو تا چند خانه داشتند یا به چشم سرمایه به این خانه ها نگاه کردند و به قول رئیس اتحادیه مشاوران املاک محلات خرید عمده مسکن انجام داده! و با سودجویی همه جانبه بازار مسکن را هر روز خرابتر از قبل کردند یا اینکه چند “بساز و بفروش” در این شهر همچون دیگر شهرهای کشور افسار این بازار خراب را در دست دارند و اینکه این افراد که اتفاقا خود در زمره مشاوران املاک هستند چگونه در قالب سازمان های غیررسمی قیمت ها را در این بازار نجومی کرده و می کنند تا سودهای هنگفت به جیب بزنند سوالات مهمی است که مسئولان مربوطه پاسخ درست و متقن و آمار و اطلاعات درستی از آن در دست ندارند و این معضلی است که گریبانگیر تمام شهرها و روستاهای کشور است و محلات یکی از آنهاست.

سرشماری سال ۱۳۹۵ می گوید شهرستان این شهرستان ۲۰۷۹.۳۷ کیلومتر مربعی ۵۵۳۴۲ نفر جمعیت دارد که از این تعداد ۸۷ درصد در نقاط شهری و ۱۳ درصد در نقاط روستایی سکونت دارند. گرچه از سال ۹۵ تا امروز این آمار قطعا تغییر کرده و بر مرکز آمار ایران پیش بینی کرده است که این شهر در سال ۱۴۰۰ حدود ۸۴۰۵۵ نفر جمعیت و ۲۶۳۸۴ خانوار داشته است. بر این اساس قطعا محلات ۲۶۳۸۴ واحد مسکونی برای اسکان این خانوارها داشته، اما اینکه چه تعداد از این خانوارها با چه شرایطی در مسکن اجاره ای ساکن هستند را کسی دقیقا نمی داند، خودشان هم چندان امیدی ندارند که در این نابسامانی بازار مسکن بالاخره روزی خانه دار شوند، در چنین شرایطی سطح توقع آنها در این بخش به برخورداری از امکان تامین یک مسکن اجاره ای مناسب با قیمت معقول کاهش پیدا کرده که مروری بر قیمت های گفته شده در این گزارش نشان می دهد از این توقع نیز حداقل برای قشر متوسط و پایین تر از متوسط مردم محلات نمی توان انتظار تحقق داشت.

در کشورهای پیشرفته، مالیات بر منزل مسکونی خالی به حدی بالاست که اصلا ارزش مالکیت را زیر سوال می برد و باید در مقایسه با این مهم، طرح مالیات بر مسکن خالی که اخیرا در دستور کار قرار گرفته را سنجید و دید که این طرح در خصوص کسی که چندین و چند خانه دارد و از محل این سرمایه های هنگفت ثروت های آنچنانی کسب می کند بازدارندگی ایجاد می کند و آیا او بابت نرخ مالیاتی که معلوم نیست بپردازد، نگران می شود؟!

در شرایط موجود، نهادهای تصمیم‌ساز و تاثیرگذار وظیفه دارند که هر چه سریعتر با اعمال سیاست‌های مناسب و برخورد با سودجویان و بر هم زنندگان بازار مسکن، از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و اجاره بها جلوگیری کنند.

دستگاه‌های نظارتی و اطلاعاتی می‌توانند با شناسایی و برخورد با کسانی که در این عرصه اختلال ایجاد می‌کنند، بازار مسکن را برای اینگونه افراد ناامن کنند.

از طرفی مسئولان باید از قطار وعده‌های بی‌پایه و بدون پشتوانه علمی پیاده شده و گام‌های محکم و اساسی برای تامین مسکن بردارند تا شاهد شکوفایی در این عرصه باشیم. رونق تولید و صنعت، مسکن و زمین را از اولویت‌های سرمایه‌گذاری به منظور سود بیشتر خارج می‌سازد و می‌تواند قیمت‌ها را به مقدار واقعی نزدیک سازد و سودجویان را از آن خارج کند.

لینک کوتاه : https://jamsa.ir/?p=55840
  • نویسنده : جامع مهندسان ساختمان ایران
  • ارسال توسط :
  • منبع : ایسنا
  • 14 بازدید
  • دیدگاه‌ها برای قیمت‌ها سخن می‌گویند بسته هستند

ثبت دیدگاه

مجموع دیدگاهها : 0در انتظار بررسی : 0انتشار یافته : 0

دیدگاهها بسته است.