• امروز : چهارشنبه - ۱۲ آذر - ۱۳۹۹
  • برابر با : 17 - ربيع ثاني - 1442
  • برابر با : Wednesday - 2 December - 2020
0

قولنامه زمین و نکاتی که حتما باید قبل از تنظیم آن در نظر بگیریم

  • کد خبر : 5852
  • 23 آبان 1399 - 14:00
قولنامه زمین و نکاتی که حتما باید قبل از تنظیم آن در نظر بگیریم
با بررسی هر یک از انواع نمونه قولنامه زمین، می‌توان شاهد نکات مهمی بود. درج مشخصاتی از جمله نحوه انتقال وجه (وجه التزام)، زمان پرداخت، طریقه پرداخت ثمن و … مهم‌ترین مواردی است که در نمونه قولنامه زمین قید شده است.

خرید یا معامله انواع زمین و ملک به صورت قولنامه‌ای و بدون سند رسمی، شاید به ظاهر معامله‌ای بدون عیب و کاملا قانونی به نظر برسد، اما در حقیقت باید گفت که این‌طور نیست. قولنامه برخلاف سند رسمی، از اعتبار قانونی قطعی برخوردار نیست و این موضوع می‌تواند مشکلاتی جدی را برای طرفین معامله در حوزه ایفای تعهدات ایجاد کند. با این حال استفاده از یک نمونه قولنامه زمین می‌توانید به شما کمک کند.

مبایعه‌نامه اصطلاح حقوقی قولنامه است. تنظیم قولنامه به جهت اجرا، برخی تعهدات هم چون سایر قراردادهای دیگر بر اساس اصول و ضوابط خاصی انجام می‌گیرد. در صورت خودداری از اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین، طرف دیگر می‌تواند الزام به اجرای تعهد انجام نشده را از سوی دادگاه درخواست نماید.

قولنامه زمین که عموما توسط مشاورین املاک تنظیم می‌گردد، به عنوان “سند عادی” شناخته می‌شود. توجه به برخی نکات، موجب پیشگیری از ریسک و خطرات احتمالی در آینده پس از تنظیم این سند خواهد شد. درج برخی از نکات در مفاد قولنامه، از جمله ” وجه التزام ” می‌تواند نقش مهمی در تکمیل قولنامه و همین‌طور اعتبار بخشیدن به آن داشته باشد.

نکاتی که باید قبل از تنظیم نمونه قولنامه زمین در نظر گرفت
پیش از تنظیم نمونه قولنامه زمین به‌صورت دست‌نویس، باید نکات مهمی را مورد توجه قرار داد. تنظیم سند زمین ملکی، قدیمی یا ارثی با در نظر داشتن این نکات می‌تواند علاوه بر تضمین تعهد برای طرفین، موجب پیشگیری از خسارت‌های مالی شود.

این نکات عبارت‌اند از:

بررسی مجوز مشاورین املاک انتخابی جهت خرید و فروش زمین از اتحادیه‌های مربوط
تعیین حقوق مرتبط با بنگاه‌دار یا مشاور ملک
اطمینان از عدم محجوریت شخص خریدار درصورتی‌که فرد پیر یا سالخورده باشد
بررسی گواهی انحصار وراثت فروشنده در صورت قولنامه زمین ارثی
حصول اطمینان از در رهن یا وثیقه نبودن زمین
بررسی دقیق مورد معامله (زمین) با مشخصات ذکرشده در قولنامه
بررسی کد رهگیری زمین و اطمینان از عدم فروش زمین به شخص یا اشخاص دیگر
پرداخت وجوه تعیین‌شده در قولنامه به صورت چک (چک حامل نباشد)
حصول اطمینان از مشاعی نبودن زمین مورد قولنامه
پیش از تنظیم قولنامه، با نگاهی به نمونه قولنامه زمین قطعا می‌توان نکات مهمی را به منظور رعایت پیش‌فرض‌های قانونی دریافت کرد. از مهم‌ترین نمونه قولنامه‌های زمین، می‌توان به این موارد اشاره کرد:

نمونه قولنامه زمین مشاعی
نمونه قولنامه زمین ارثی
نمونه قولنامه زمین ملکی
نمونه قولنامه زمین کشاورزی
نمونه قولنامه زمین بدون سند
نمونه قولنامه زمین قدیمی
تنظیم قولنامه زمین بدون سند
یکی از مسائل رایج در برخی مناطق ایران، تنظیم نمونه قولنامه زمین بدون سند است. این موضوع دربرگیرنده مشکلاتی است که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به دعاوی ملکی اشاره کرد. عمده معاملات زمین بدون سند در شمال کشور انجام می‌گیرد.

احراز هویت واقعی شخص فروشنده از مراجع مربوطه، یکی از مهم‌ترین مواردی است که باید پیش از تنظیم قولنامه به آن توجه کرد. استعلام وضعیت زمین بدون سند از طریق شهرداری، بهترین گزینه برای کسب مهم‌ترین اطلاعات در این خصوص است.

دستور کار کارگاهی چیست؟ انواع دستور کار کارگاهی و نکات مهم آن
بیشتر...

با نگاهی به مفاد مندرج در نمونه قولنامه زمین می‌توان دریافت که این سند، سندی عادی است که اعتبار آن در صورت تنظیم در بنگاه‌های ملکی یا هر محیط دیگری تنها با رعایت جوانب قانونی مهم تضمین خواهد شد.

واگذاری زمین، املاک، آپارتمان، مغازه یا خودرو به ‌صورت شفاهی (توافق شفاهی) از منظر دادگاه فاقد ارزش قانونی است و تنها اسناد و مدارک موجود قابلیت استناد دارند. بر همین اساس تنظیم سند به‌صورت دست‌نویس و خام، ارزش قانونی نخواهد داشت.

آیا امکان تنظیم سند برای زمین قولنامه‌ای وجود دارد؟
معامله هر نوع زمین یا ملک در ایران به دو روش انجام می‌گیرد. سند رسمی که شامل سند شش‌دانگ، سه دانگ، تک‌برگ یا منگوله‌دار و سند عادی (قولنامه) میشود، از جمله روش‌های معامله زمین و ملک به شمار می‌رود.

در صورت وجود شرایط و محدودیت‌های قانونی جهت انتقال شش‌دانگ زمین به خریدار، معامله به صورت قولنامه‌ای منعقد می‌گردد. قرارداد واگذاری زمین با عباراتی نظیر قولنامه، بیع نامه یا مبایعه‌نامه تفاوت بسیار زیادی با واگذاری زمین به صورت قانونی (سند رسمی) دارد.

قولنامه رسمی و قولنامه عادی از انواع قولنامه به شمار می‌روند که البته نمونه قولنامه زمین رسمی امتیازات خاصی را در مقایسه با قولنامه عادی دارد. امکان ثبت تقاضای صدور اجراییه در صورت عدم پرداخت وجه التزام توسط خریدار، یکی از مهم‌ترین امتیازات قولنامه رسمی به شمار می‌رود.

با برطرف شدن محدودیت‌ها و موانعی که موجب تاخیر در تبدیل قولنامه به سند رسمی می‌شوند، امکان تنظیم این سند فراهم خواهد شد. ساخت‌وساز غیر مجاز در زمین، عوارض شهرداری و برخی محدودیت‌ها، اصلی‌ترین علت تنظیم سند عادی برای فروش زمین به شمار می‌رود.

مشخص شدن حدود پرداخت ثمن معامله در قولنامه و زمان پرداخت، از جمله مفادی است که باید به دقت آن را مورد بررسی قرار داد. تکمیل تمامی بندهای قولنامه در حضور دو شاهد انجام می‌گیرد.

دانستنی‌های حقوقی درباره نمونه قولنامه زمین
نمونه قولنامه زمین که شامل مفاد و مندرجات متعددی است، باید در حضور دو شاهد و با علم به موقعیت زمین (مشاعی، غیر مشاعی، قدیمی، کشاورزی و …) بررسی گردد. پیش از تنظیم دقیق و نهایی قولنامه، لازم است تا خریدار این موارد را به دقت مورد توجه قرار دهد:

بررسی سند و اطمینان از عدم وجود مدعی خصوصی زمین
بررسی نوع زمین و اطمینان از عدم معامله اراضی ملی
بررسی نوع کاربری زمین مورد معامله
بررسی وجود چاه آب و انشعابات برق و گاز به همراه پروانه بهره‌برداری
با نگاهی به ناکامی‌های متعدد در برخی معاملات زمین، باید توجه ویژه‌ای به جزئیات و نکات مهم حین تنظیم قولنامه داشت. متروکه نبودن زمین مورد معامله و حصول اطمینان از آزاد بودن سند زمین (در گرو بانک نباشد) از جمله این نکات به شمار می‌روند.

نمونه قولنامه زمین مشاعی و غیر مشاعی
محتویات و مندرجات ذیل نمونه قولنامه زمین مشاعی و غیر مشاعی، متفاوت است. تعیین دقیق سهم هر یک از مشاع (سهم از کل زمین) اصلی‌ترین مشخصه نمونه قولنامه زمین مشاعی است.

تعرفه خدمات سازمان نظام مهندسی؛ از هزینه ساخت یک متر واحد مسکونی تا معیشت مهندسان
بیشتر...

کلیات معاملات زمین و معاملات املاک به طور دقیق یکسان هستند؛ اما نکته مهم تفاوت در جزئیات مورد معامله است. به طور مثال در مورد معامله املاک تجاری و انتقال سرقفلی، تمامی کلیات معامله یکسان است.

نمونه قرارداد معامله زمین (نقل و انتقال زمین)
نمونه قولنامه زمین شامل مواد متعددی است. استناد به قولنامه در صورت رعایت وجوه قانونی، امر مهمی است که می‌توان به آن اشاره کرد. البته باید در نظر داشت که اعتبار قولنامه محدود و قراردادی است.

مواد اصلی قولنامه عبارت‌اند از:

طرفین قرارداد
موضوع قرارداد + مشخصات و نوع قرارداد
تعیین ثمن معامله و نحوه پرداخت آن توسط خریدار
تعیین مدت زمان مشخص جهت تنظیم سند رسمی
بررسی کلیه آثار قرارداد
اسقاط کلیه خیارات
درج تبعیت مفاد قولنامه از قانون مدنی
تنظیم قرارداد (قولنامه)
اثرات قرار دادن وجه التزام در قولنامه (سند عادی)

تعیین وجه التزام در نمونه قولنامه زمین به عنوان یک سند عادی، تاثیرات حقوقی مشخصی را به همراه دارد. نحوه تعیین وجه التزام در قولنامه و شرایط پرداخت آن توسط هر یک از طرفین معامله از جمله اصلی‌ترین روش‌های تضمین تعهد در تنظیم سند عادی به شمار می‌رود.

در ماده ۲۳۰ قانون مدنی صراحتا به این موضوع اشاره شده است که در صورت تعیین مبلغی مشخص به عنوان خسارت، امکان تعیین مبلغی بیش از آن برای پرداخت توسط حاکم وجود ندارد. رویه‌های قضایی در ارتباط با موضوع وجه التزام در انواع نمونه قولنامه زمین یکسان نیست.

خواسته‌های حقوقی قابل مطالبه در صورت تنظیم قولنامه
با بررسی و مطالعه دقیق نمونه قولنامه زمین و با نگاهی به مواد مندرج در قولنامه، می‌توان از صحت و سقم خواسته‌های قابل مطالبه طرفین معامله پس از تنظیم این سند مطلع شد. عدم منافات خواسته‌های حقوقی از جمله درخواست “خسارت تاخیر تأدیه” در صورت قید شدن مفاد درخواست در قولنامه امکان پذیر است.

با بررسی وضعیت زمین مورد معامله و اطمینان از اینکه زمین در رهن، صلح یا اجاره شخص حقیقی یا حقوقی دیگری نباشد، پیش‌نیازهای تنظیم قولنامه ایجاد خواهد شد. استعلام وضعیت زمین به جهت اطلاع از ممنوع المعامله نبودن یا در توقیف نبودن، جزء نکات بسیار مهمی است که می‌تواند تعیین کننده حدود مطالبه طرفین در قولنامه نیز باشد.

استعلام وضعیت زمین‌هایی که در نزدیکی جاده هستند، به جهت اطمینان از قرار نداشتن زمین در “طرح” اولویت بسیار مهمی است که پیگیری آن از طریق اداره راه‌سازی امکان‌پذیر است.

در پایان باید به این موضوع اشاره کرد که نگاهی به نمونه قولنامه زمین و مشورت با افراد خبره در حوزه تنظیم قولنامه تحت عنوان یک سند عادی، می‌تواند نقش موثری در پیشگیری از خسارت‌های مالی و معنوی داشته باشد.

همچنین اگر تصمیم دارید برای اجراه خانه قولنامه تنظیم کنید، خواندن پست “قولنامه اجاره خانه” را به شما پیشنهاد می‌کنیم.

لینک کوتاه : https://jamsa.ir/?p=5852
  • نویسنده : جامعه مهندسان ساختمان ایران
  • ارسال توسط :
  • منبع : آدرس
  • 26 بازدید
  • بدون دیدگاه

ثبت دیدگاه

مجموع دیدگاهها : 0در انتظار بررسی : 0انتشار یافته : 0
قوانین ارسال دیدگاه
  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.