• امروز : پنج شنبه - ۱۳ آذر - ۱۳۹۹
  • برابر با : 18 - ربيع ثاني - 1442
  • برابر با : Thursday - 3 December - 2020
0

خطرات مشارکت در ساخت آپارتمان و املاک و قراردادهای آن را بدانید

  • کد خبر : 5898
  • 24 آبان 1399 - 16:01
خطرات مشارکت در ساخت آپارتمان و املاک و قراردادهای آن را بدانید
امروزه با افزایش آپارتمان نشینی، بافت شهری به سوی آپارتمان‌سازی سوق داده می‌شود. در این بین افرادی که خانه‌های کلنگی و کهنه دارند و از طرفی هزینه ساخت‌و‌ساز را ندارند، با استفاده از مشارکت در ساخت‌وساز می‌توانند زمین خود را به آپارتمان تبدیل کرده و صاحب خانه‌ای نو شوند.

بسیاری از این صاحبان ملک که در پی مشارکت هستند، می‌خواهند خطرات مشارکت در ساخت را بدانند تا با چشمی باز به عقد قرارداد بپردازند.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قبل از پرداختن به خطرات مشارکت در ساخت‌ ابتدا این قرارداد را توضیح می‌دهیم. قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پروژه های ساخت‌و‌ساز است که مابین مالک زمین و فرد یا شرکت پیمانکاری بسته می‌شود که نکات مهم قانونی زیادی دارد.

مشارکت در ساخت در موارد دیگری مانند ساخت مجتمع تجاری، مشارکت در ساخت کارخانه، مشارکت در ساخت هتل، مشارکت در ساخت ویلا، مشارکت در ساخت سوله نیز کاربرد دارد. شما می‌توانید برای اطلاع از این نوع قرارداد، پست “نمونه قرارداد مشارکت در ساخت” را مطالعه کنید.

قرارداد مشارکت در ساخت چه مزایایی برای طرفین دارد؟
مشارکت در ساخت برای مالک و پیمانکار مزایایی دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم.

نوسازی
نوسازی خانه‌های فرسوده، باعث مقاومت آن در برابر زلزله، بلایای طبیعی یا نشست زمین می‌شود.

امکانات مدرن
با نوسازی، خانه کلنگی به آپارتمانی مدرن با امکانات امروزی تبدیل می‌شود که مشکلات خانه‌های قدیمی از جمله بوی فاضلاب، خرابی لوله‌ها، نداشتن آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی غیر اصولی و هزینه های سرسام آور تعمیر… در آن وجود ندارد.

افزایش سرمایه
وقتی یک ملک کلنگی تبدیل به ساختمانی نوساز می‌شود، ارزش بنا به ارزش ملک اضافه می‌‌شود و با فروش آن، نسبت به فروش خانه کلنگی سود بیشتری دارد.

فروش سریع‌تر
خانه نوساز، راحت‌تر از یک خانه کلنگی قدیمی به فروش می‌رود. پس حتی اگر قصد فروش خانه خود را دارید، بازسازی و نوسازی به فروش بهتر آن کمک می‌کند.

در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین چه تعهداتی دارند
در قرارداد مشارکت در ساخت مانند هر قرارداد دیگری، تعهداتی تعریف و در قرارداد درج می‌شود که طرفین ملزم به اجرای آن هستند و عدم توجه به آنها می‌تواند خطرات مشارکت در ساخت را به همراه بیاورد.

تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات مالک
در قرارداد ساخت‌و‌ساز، زمین از مالک است و ساخت‌و‌ساز از سازنده. جزییات زمین در قرارداد ذکر می‌شود.

تعهدات سازنده یا مجری
تعهدات مجری، الگوی مشخص و دقیق ندارد و هر گونه تعهدی می‌تواند باشد. بنابراین در تنظیم این بخش بسیار باید دقت شود. از جمله مهم‌ترین این تعهدات، پرداخت هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه است.

سازنده باید مبلغی را به مالک دهد تا به واسطه آن ملکی را اجاره کند و تا زمان ساخت و تحویل ساختمان در آن سکونت کند. این وجه بلاعوض نام دارد و میزان آن بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالکین دارد.

پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها و… صرفا بر عهده­ سازنده است.

موارد مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت آورده شود:
در تنظیم قرارداد این نکات را به یاد داشته باشید تا از وقوع خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری شود.

۱- ذکر دقیق موضوع قرارداد
ذکر دقیق موضوع قرارداد از موارد الزامی است که بعدها از بروز خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند.

۲- آورده‌های دو طرف
آورده‌های طرفین باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود. دقت در آورده‎‌های طرفین و درج دقیق آن در قرارداد از بروز بسیاری از خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند.

تغییر شرایط جوی در برخی استان‌ها
بیشتر...

مالک باید ارزش‌گذاری دقیقی روی ملک خود را انجام دهد و تمام امتیازات مانند کنتور برق، چاه و … که قابل انتقال به ساختمان جدید هستند باید در قرارداد ذکر شوند.

از جمله خطرات مشارکت در ساخت این است که ارزش‌گذاری ملک به طور دقیق و صحیح، صورت نگرفته باشد. که در این صورت دو طرف اختلاف بروز می‌کند. اگر به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه گردد، “میزان آورده” در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد.

سازنده: آورده‌های سازنده، ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص است. این موارد باید با جزئیات کامل و دقیق، در قرارداد درج گردد. مثلا هزینه‌هایی همچون: صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت و… به چه صورت پرداخت شوند؟ آیا تماما بر عهده سازنده است یا مالک درصدی از آن را پرداخت می‌کند؟ این مورد بستگی به نوع قرارداد دارد.

۳- نسبت سهم طرفین
این نسبت در قرارداد به صورت درصد و بر اساس آورده‌های دو طرف مشخص می‌شود. سهم طرفین در مورد پارکینگ‌ها و انباری‌ها را نیز باید به صورت دقیق و جزئی ذکر شود وگرنه می‌تواند به یکی از خطرات مشارکت در ساخت تبدیل شود.

۴- ذکر دقیق تمام هزینه‌ها
بدهی‌های ملک را خود مالک باید بپردازد. این بدهی هایی از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و …است و رسید آن داده شود. این موارد باید در قرارداد ذکر شوند.

اما هزینه‌های شروع پروژه را سازنده باید بر عهده بگیرد. این هزینه‌ها شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… است که در قرارداد باید ذکر شود.

۵- مدت قرارداد
یکی از مواردی که می‌تواند جزو خطرات مشارکت در ساخت باشد، زمان اجرای آن است. زمان اجرای قرارداد باید دقیق و درست مشخص شود.

مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره‌برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد. دقت کنید که در این مورد از اصطلاحات” لغایت” و “تا حدود” استفاده نشود.

۶- نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت
سهم طرفین، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود. این که کدام واحدها و کدام طبقات متعلق به سازنده یا مالک است، با ذکر محل دقیق استقرار آن باید مشخص شود. تعیین میزان سهم طرفین از پروژه، به صورت توافقی صورت می‌گیرد و به عوامل زیادی بستگی دارد. به علت نوسانات زیاد بازار مسکن، مبنای قیمت براساس وضعیت روز است و فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه را بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار داده می‌شود.

نکته!
مراحل ارزش‌گذاری ملک را توسط کارشناسان و متخصصان رسمی انجام دهید.
سهم‌الشرکه به صورت درصدی از کل پروژه تعیین می‌گردد و نه بر اساس طبقات ملک.
باید در قرارداد ذکر شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده ساخته نشد، یا اینکه اگر سازنده، تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.

زمان دقیق اعلام نتایج کنکور سراسری ۹۹
بیشتر...

۷- چگونگی انتقال سند
انتقال سند به چند طریق صورت می‌گیرد که طبق توافق طرفین یکی انتخاب می‌شود. در این مورد دقت کنید تا از بروز خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری شود.

۱- در این حالت، مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
۲- در این حالت، براساس توافق، سند در ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
۳- مالک بر مبنای پیشرفت کار، سهم سازنده را به او انتقال می‌دهد؛ به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان‌کار، به نام او می‌کند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.

۸- انتخاب داور
هنگام عقد قرارداد، بهتر است یک نفر داور که مورد قبول دو طرف است، انتخاب کنید و حدود اختیارات وی را تعریف کنید( سعی کنید اختیارات معقولی به داور بدهید). اگر تصمیم دارید داور اختیارات تام داشته باشد در قرارداد بنویسید «کلیه‌ی اختلافات مربوط به این قرارداد می‌باید توسط داور یا حکم رسیدگی شود و رأی او برای طرفین لازم الاجرا است.» در این صورت داور نقش قاضی را خواهد داشت و در حین وقوع اختلاف رای او برای طرفین لازم الاجرا است. انتخاب داور و حدود اختیارات او یکی از مواردی است که برای جلوگیری از خطرات مشارکت در ساخت باید به آن توجه ویژه داشته باشید.

موارد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به موارد زیر دقت کنید
قبل از تحویل ملک به سازنده، کلیه قبوض و عوارض شهرداری باید پرداخت شده باشد و با دریافت رسید به سازنده تحویل داده شود.
یک مشاور خبره انتخاب کنید و در جلسات همراه با او شرکت کنید تا حقی از شما ضایع نشود.
به سازنده، وکالت کاریِ زمان‌دار، برای انجام امور اداری بدهید، نه وکالت در تمام زمینه‌ها
ضوابط و مقررات اجرایی، دائما به‌روزرسانی می‌شوند. اگر مالک هستید، باید در مورد آخرین ضوابط و مقررات اجرایی آگاهی کامل داشته باشید و به سازنده اطلاع دهید.
اگر قرار است در زمان‌بندی پروژه تغییری ایجاد شود، باید با توافق کتبی طرفین انجام شود
حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده، باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر ازمیزان سرمایه وارد شده در پروژه، باشد. بهتر است این اختیار را تا پایان پروژه در قرارداد به وی ندهید.
دریافت وجه بلاعوض، با چک بانکی انجام می‌شود و اگرچک­های بلاعوض، وصول نشد در قرارداد، ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.
اگر سازنده از مالک بخواهد تا برای ملک وام بگیرد، دقت کنید که سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد و اگر سازنده نتواند اقساط وام را به موقع پرداخت کند، به خاطر مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر، ممکن است ملک از سوی بانک مصادره ‌شود.

لینک کوتاه : https://jamsa.ir/?p=5898
  • نویسنده : جامعه مهندسان ساختمان ایران
  • ارسال توسط :
  • منبع : آدرس
  • 22 بازدید
  • بدون دیدگاه

ثبت دیدگاه

مجموع دیدگاهها : 0در انتظار بررسی : 0انتشار یافته : 0
قوانین ارسال دیدگاه
  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.