• امروز : پنج شنبه - ۱۷ آذر - ۱۴۰۱
  • برابر با : 15 - جماد أول - 1444
  • برابر با : Thursday - 8 December - 2022
2

بازار اجاره مسکن با یک فرصت جدید مواجه شده است

  • کد خبر : 53756
  • ۰۱ آبان ۱۴۰۱ - ۱۱:۰۸
بازار اجاره مسکن با یک فرصت جدید مواجه شده است
بررسی عایدی اجاره داری در مناطق مختلف شهر تهران و مقایسه آنها با یکدیگر نشان می دهد که خرید ملک به قصد سرمایه گذاری در مناطق جنوبی شهر، نه تنها عایدی بیشتری نسبت به ارزش کل سرمایه از طریق واگذاری به مستاجر نصیب آنها می کند، بلکه به نفع مستاجران نیز خواهد بود.

دومینوی دوقطبی در پایتخت که به واسطه فاصله چشمگیر امکانات، خدمات و برخورداری های شهروندان ساکن شمال و جنوب شهر شکل گرفته و با گذر سال ها ریشه دار شده است، تاثیر خود بر بازار مسکن را نه تنها به شکل پیشتاز بودن شمال شهر در جهش قیمت و حتی فاصله تورم های ملکی در زمان جهش نشان داده، بلکه نمود آن را حتی می توان در بازار اجاره نیز رصد کرد.

تفاوت معنادار عایدی اجاره داری در پایتخت بین محله های لوکس و گرانقیمت شمال شهر، محله های متوسط به بالا نظیر چهار و پنج و نیز محله های مرکزی و نیمه جنوبی شهر نتیجه همین دوقطبی خدمات در پایتخت است. در حال حاضر عایدی اجاره در بازار مسکن جنوب شهر به دو برابر بالای شهر رسیده است.

آمار قطعی از میزان عایدی اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران نشان می دهد در پایان سال ۱۴۰۰ عایدی اجاره در کل شهر تهران به طور میانگین ۵/ ۳ درصد بوده است؛ به این معنا که درآمد حاصل از یک سال اجاره داری در پایتخت برای موجران مناطق مختلف به طور متوسط معادل ۵/ ۳ درصد از قیمت ملک آنها بوده است.

همچنین در آن مقطع زمانی در سه منطقه واقع در شمال شهر تهران شامل مناطق لوکس یک تا سه عایدی سالانه اجاره داری به ۱/ ۳ درصد رسید، در مناطق متوسط و پرتقاضای بازار مسکن شامل چهار و پنج معادل ۴/ ۳ درصد و در مناطق نیمه جنوبی تهران (۹ تا ۲۰) به طور میانگین چهار درصد بوده است.

هنوز مرکز آمار گزارش مستند تازه ای از وضعیت بازار معاملات خرید و اجاره مسکن در تهران طی سال جاری منتشر نکرده است؛ اما بر اساس برآورد حاصل از مستندات موجود از میزان تورم مسکن تا مهرماه امسال، در حال حاضر عایدی بازار اجاره در جنوب شهر از زمستان پارسال هم بیشتر شده و به ۲ برابر شمال شهر رسیده است.

تخمین وضعیت کنونی بازار مسکن حکایت از آن دارد که اکنون متوسط عایدی اجاره داری در شمال شهر تهران حدود ۵/ ۳ درصد اما در جنوب شهر بین ۵/ ۵ تا ۵/ ۶ درصد است. مقصود از عایدی، میزان درآمد حاصل از اجاره داری در طول یک سال نسبت به ارزش هر واحد ملکی است و حتی می توان از آن به عنوان سود اجاره داری نیز یاد کرد.

پاسخ به پارادوکس عایدی موجرها

بررسی نشان می دهد بر خلاف تصور عموم که با شنیدن نرخ های اعجاب انگیز اجاره بها تصور می کنند اجاره داری کسب و کار پرسودی محسوب می شود، نه تنها در پایتخت که در کل بازار اجاره مسکن کشور نیز میزان عایدی اجاره داری در حال حاضر حداقلی است و در مقایسه با فرمول های رایج و متعارف نمی توان آن را قابل توجه و راضی کننده ارزیابی کرد.

عایدی در یک بازار سرمایه گذاری باید به حدی باشد که سود آن نه تنها تورم عمومی را پوشش دهد، بلکه حتی قدری از آن بیشتر باشد. در این صورت سرمایه گذاری به صرفه تلقی و با اقبال روبه‌رو می شود. اما در بازار اجاره کشور و به شکل ویژه در بازار اجاره تهران چه می گذرد؟

میانگین تورم عمومی ظرف چند سال اخیر قدری بیش از ۲۰ درصد بوده و بر این اساس عایدی راضی کننده زمانی نصیب موجر می شود که درآمد حاصل از اجاره داری یک ساله ملک او دست کم در همین حدود و حتی از این میزان بالاتر باشد.

این در حالی است که نرخ تاریخی میانگین عایدی اجاره داری در کل پایتخت بین ۵/ ۲ تا ۵/ ۶ درصد بوده است. طبعا این نرخ ها فاقد جذابیت حداقلی برای سرمایه گذاران بوده و نمی تواند آنها را به خرید سرمایه ای ملک و عرضه آن در بازار اجاره ترغیب کند.

با این وجود بازار مسکن به ویژه در شهر تهران هیچگاه از حضور بازیگران سرمایه ای خالی نشده و این نکته تامل برانگیز و به نوعی نشان دهنده وجود یک پارادوکس ظاهری در بازار اجاره مسکن است. اینکه چه عاملی موجب شده تا سرمایه گذاران از بازار مسکن پایتخت ناامید نشوند و همچنان با وجود همه فراز و نشیب ها و دردسرهایی که اجاره داری به دنبال دارد، به عنوان موجر در بازار مسکن شهر تهران حضور داشته باشند، سوالی است که پاسخ به آن دلیل جذابیت این فعالیت در بازار مسکن را روشن می کند.

فعالان بازار مسکن پایتخت به جای تمرکز بر عایدی اجاره داری در هنگام خرید ملک و عرضه آن در بازار اجاره مسکن، روی عایدی بلندمدت این دارایی تمرکز می کنند. در واقع آنها بیش از اینکه به دنبال انتفاع صرفا از محل درآمد اجاره واحدهای مسکونی خود باشند، روی تورم مسکن حساب ویژه باز کرده اند و این سیر صعودی تقریبا همیشگی قیمت مسکن در تهران است که آنها را به حضور در بازار مسکن فراخوانده است، نه چهار یا پنج درصد سود سالانه یا قدری بیشتر و کمتر از این مقدار که به واسطه اجاره دادن ملک نصیب آنها می شود.

تجربه دوره های مختلف رکود – رونق مسکن نشان داده است تورم مسکن در تهران طی سال های جهش حتی از تورم عمومی نیز بالاتر است و کافی است ملاکان یک دوره جهش را پشت سر بگذارند تا آنچه را که به عنوان عایدی انتظار دارند، کسب کنند.

در صورتی که وضعیت متغیرهای اقتصاد کلان باثبات باشد و تلاطم تورمی وجود نداشته باشد، موجران تنها در صورتی مایل به حضور در بازار اجاره مسکن خواهند بود که عایدی اجاره داری حداقل حدود دو برابر نرخ تورم عمومی باشد؛ کمااینکه در آمریکا بر اساس نسبت تاریخی قیمت به اجاره مسکن (P/ R)، میانگین عایدی اجاره حدود ۹ درصد اما نرخ تورم عمومی کمتر از نصف این رقم بوده است؛ اما در تهران با توجه به جنس مصرفی تقاضای ملکی حاضر در بازار اجاره و اهمیت ویژه استطاعت که نقشی تعیین کننده در میزان رشد اجاره بها دارد، عایدی مورد انتظار سرمایه گذاران ملکی از ناحیه دیگر یعنی تورم مسکن جبران می شود. در واقع سود موجرها با تورم مسکن دوپینگ می کند.

علت فاصله عایدی در مناطق مختلف بازار اجاره

به‌طور کلی عایدی اجاره داری در دو مقطع زمانی نوسان دارد؛ یکی همزمان با اوج جهش قیمت مسکن و دیگری به دنبال حاکم شدن اوج رکود در این بازار. بنابراین در ماه های اخیر که رکود دامن گیر بازار مسکن شده است یکی از مقاطعی است که میزان عایدی اجاره داری فصل پرنوسانی را سپری می کند و اطلاع از جهت این نوسان در آینده به تفکیک مناطق، حاوی اطلاعاتی است که می تواند زمین بازار مسکن تهران را به یک زمین برد- برد برای مستاجران و سرمایه گذاران ملکی تبدیل کند.

در حالی که بر اساس آمار رسمی در پایان سال ۱۴۰۰ میانگین عایدی سالانه اجاره داری در پایتخت حدود ۵/ ۳ درصد بود، اکنون می توان مبتنی بر داده های مرتبط با میانگین قیمت مسکن و برآورد تغییرات اجاره بها، میزان عایدی را حول و حوش ۴/ ۴ درصد تخمین زد. در واقع میانگین درآمد حاصل از اجاره دادن هر واحد مسکونی در شهر تهران طی سال جاری معادل ۴/ ۴ درصد از قیمت آن واحد ملکی است.

نکته قابل تامل ناظر بر تغییرات افزایشی عایدی اجاره در ماه های اخیر این است که چنین نوسانی یکی از نشانه های اصلی نزدیک شدن به پایان عصر تورمی در بازار مسکن به شمار می آید. در واقع هر چه به برقراری ثبات پایدار در بازار مسکن نزدیک تر می شویم و از عصر جهش فاصله می گیریم، به تدریج بر میزان عایدی اجاره داری افزوده می شود.

با این حال این متغیر نمی تواند توصیف گر قطعی آنچه در آینده بازار مسکن رخ می دهد، باشد؛ اما دست کم می تواند به عنوان یک نشانه امیدوارکننده برای فعالان بازار مسکن تلقی شود که حاکی از حاکم شدن ثبات پایدار در بازار مسکن ظرف ماه های آتی (البته در صورتی که اتفاق غیرقابل پیش بینی و ناخوشایندی درباره سرنوشت دیگر متغیرهای کلیدی موثر بر بازارها از جمله متغیر برون زای بازار مسکن یعنی سرنوشت مذاکرات رفع تحریم ها رخ ندهد) است.

از سوی دیگر برای فعالان بازار مسکن مهم است که از علت فاصله عایدی شمال و جنوب شهر مطلع شوند. دانستن این موضوع کمک می کند تا آنها بتوانند بهترین تصمیم را برای فعالیت های خود در این بازار اتخاذ کنند.

واقعیت این است که فاصله زیاد عایدی اجاره داری در شمال و جنوب شهر و در واقع نرخ سود بالاتری که از اجاره دادن واحدهای مسکونی واقع در جنوب شهر نصیب سرمایه گذاران ملکی می شود، ناشی از گسل عمیق قیمتی میان بالا و پایین شهر تهران است.

بر اساس تازه ترین آمارهای رسمی، میانگین قیمت مسکن در پنج منطقه واقع در نیمه شمالی تهران شامل مناطق لوکس یک و سه و مناطق متوسط دو، چهار و پنج تهران تقریبا سه برابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق ۹ تا ۲۰ واقع در نیمه جنوبی شهر است. این در حالی است که میانگین اجاره بها در مناطق گرانقیمت بازار مسکن واقع در شمال تهران حدود دو برابر مناطق جنوبی شهر است.

از آنجا که در شمال شهر به ویژه در مناطق یک، سه و محله های لوکس منطقه دو تقاضای خرید ملک به مراتب بیشتر از تقاضای اجاره است، تورم ملکی در شمال شهر نیز قدری بیشتر از تورم اجاره بها بوده که نشأت گرفته از میزان تقاضا است؛ به‌ویژه با توجه به اینکه قدرت خرید چه تقاضای مصرفی و چه سرمایه ای که متقاضی خرید ملک در مناطق شمالی هستند، به مراتب بیشتر سایر متقاضیان خرید مسکن در دیگر مناطق است و همین موضوع بر متغیر قیمت ملک و میزان تورم ملکی در شمال شهر اثرگذار است.
از سوی دیگر بازار اجاره مسکن یک بازار کاملا مصرفی و عاری از حضور تقاضای سرمایه ای است و به همین خاطر یک ناحیه کم نوسان از مجموعه بازار مسکن به شمار می آید. اینکه هیچ سرمایه گذاری در بازار اجاره مسکن حضور ندارد، عملا سبب می شود استطاعت مستاجران در تعیین میزان تورم اجاره بهای مسکن نقش کلیدی پیدا کند و از آنجا که این استطاعت تابعی از تورم عمومی است، به طور کلی میزان تورم اجاره بها تابعی از نرخ تورم عمومی است.

در عین حال این ادعا که تورم اجاره بها نسبتی با تورم مسکن ندارد هم ادعای درستی نیست و نمی توان نقش تورم مسکن بر تورم اجاره در دوره های تاریخی مختلف را انکار کرد. به طور معمول به فاصله یک سال پس از جهش مسکن، سرعت رشد اجاره املاک نیز افزایش و به نوعی تورم ملکی به بازار اجاره بها تسری پیدا می کند.

اما به هر حال شرایط بازار ملکی در پایتخت به شکلی رقم خورده که با توجه به سرازیر شدن حجم عمده تقاضای اجاره مسکن به مناطق متوسط میانی و جنوب شهر، عملا به همان نسبت التهاب در این نواحی از بازار اجاره بها بیشتر از التهابی است که مستاجران شمال شهر نشین تجربه می کنند.

آینده صعودی عایدی در جنوب شهر

هرچند در مجموع ملاکی در کشور ما با توجه به نبود ابزارهای مالیاتی موثر در این بازار یک سرمایه گذاری اقتصادی است که با وجود ماهیت غیرمولد آن، کاملا سودده بوده و کمترین هزینه ای به مالک تحمیل نمی کند؛ اما برای انتخاب بهینه در بازار ملاکی هم باید آنچه در حوزه میزان عایدی در بازار اجاره مسکن به آن پرداخته شد، مد نظر قرار گیرد تا حداقل بازار مسکن قدری از حضور این جنس متقاضیان نفع ببرد.

شرایط فعلی بازار مسکن که عایدی اجاره داری در جنوب شهر را به دو برابر مناطق شمالی افزایش داده است، می تواند آلارمی برای فعالان بازار مسکن باشد و در شرایطی که به طور کلی عایدی اجاره داری اندک است، زمین برد- برد برای حضور آنها را مشخص کند.

در ماه های اخیر به جز گروه اندکی از متقاضیان تبدیل به احسن، عمده خریداران واحدهای مسکونی را متقاضیان سرمایه گذاری ملکی تشکیل داده اند و این روند دست کم هنوز متوقف نشده است. در این شرایط اگر سرمایه گذاران ملکی خرید خود در بازار راکد فعلی را در مناطق نیمه جنوبی شهر انجام دهند، از دو امتیاز برخوردار می شوند.

امتیاز برجسته و اصلی این است که سود اجاره داری با نرخ دو برابر نسبت به موجران شمال شهر نصیب آنها خواهد شد و امتیاز دوم این است که در ناحیه ای از بازار خرید خود را انجام داده اند که عمده متقاضیان اجاره مسکن در پایتخت به آن کوچ کرده اند و در نتیجه آنها به سادگی می توانند در کوتاه ترین زمان حتی در فصل سرد بازار مسکن، آپارتمان خود را اجاره دهند. به این ترتیب حتی امکان تامین چند صد میلیون تومان از ارزش معامله از طریق به رهن سپردن واحد نیز برای آنها وجود دارد.

نکته قابل تامل این است که سرمایه گذاران نباید تصور کنند به دنبال افزایش عرضه واحدهای اجاری در جنوب شهر، بازار اجاره بها با افت چشمگیر سطح قیمت اجاره مسکن روبه‌رو می شود و آنها متضرر خواهند شد.

این افزایش عرضه می تواند به یک تعدیل جزئی در سطح اجاره بینجامد و از میزان فشار بر مستاجران بکاهد و از این بابت آنها نیز برد خواهند کرد؛ اما این برد حاصل باخت موجران نیست. آنها نیز ضمن برخورداری از عایدی اجاره داری با نرخ بالاتر، باید این واقعیت را در نظر داشته باشند که با توجه به غیر سرمایه ای بودن ماهیت بازار اجاره، نوسان در این بازار از افزایش عرضه تاثیر جزئی خواهد پذیرفت.

افزون بر این انتظار می رود در صورت ادامه یافتن روند فعلی بدون تغییر بنیادی در متغیرهای موثر بر بازار مسکن، میزان عایدی در جنوب شهر ظرف ماه های آینده با قدری افزایش به هشت درصد نیز برسد؛ کمااینکه در سال ۹۶ که بازار مسکن در اوج ثبات بود، میزان عایدی اجاره داری در مناطق نیمه جنوبی تهران به همین حدود رسیده بود؛ آن هم در شرایطی که میانگین عایدی اجاره در کل تهران در آن مقطع زمانی ۴/ ۶ و در شمال شهر ۸/ ۵ درصد بود.

لینک کوتاه : https://jamsa.ir/?p=53756
  • نویسنده : جامع مهندسان ساختمان ایران
  • ارسال توسط :
  • منبع : دنیای اقتصاد
  • 30 بازدید
  • دیدگاه‌ها برای بازار اجاره مسکن با یک فرصت جدید مواجه شده است بسته هستند

ثبت دیدگاه

مجموع دیدگاهها : 0در انتظار بررسی : 0انتشار یافته : 0

دیدگاهها بسته است.